S-p.su

Антикризисные новости
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в новостройки отзывы

Инвестирование в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

  • Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Риски при инвестировании в новостройки;
  • Как выбрать застройщика, что нужно знать;
  • Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
  • Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Читать еще:  Prime sport отзывы сотрудников

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

  • Банкротство застройщика;
  • Неприемлемое для жизни качество постройки;
  • Мошенничество со стороны застройщика;
  • Существенный срыв сроков строительства;
  • Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Защитные активы инвестора

Защитные активы: что они значат для инвестора

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

  • Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

  • Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

  • Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

  • Форма оформления договора на право требования;
Читать еще:  Якутские бриллианты отзывы сотрудников

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Инвестирование в структурные продукты на фондовом рынке

Инвестиции в структурные продукты: все за и против

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

  • Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

  • Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Читать еще:  Rich birds отзывы о выводе средств

Вексель и облигация — в чем заключается различие двух финансовых инструментов?

В чем заключается отличие векселя от облигации

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке


Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

  • Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей. Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых
  • Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию, также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector