S-p.su

Антикризисные новости
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Совместные инвестиции в недвижимость

Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость безусловная является эффективным финансовым инструментом. Однако, каждый инструмент имеет свои определенные нюансы и методы применения. Эффективность процесса инвестирования проявится только при наличии некоторых факторов, о которых я и хочу сегодня рассказать.

Человеку, который впервые столкнулся с рынком недвижимости необходимо понимать, количество влияет на количество! Чем больше изначальный вклад, тем больше отдача, не будет максимальной отдачи при минимальном вложении и малой эффективности.

Инвестирование в недвижимость имеет следующие преимущества:

· Объекты инвестирования имеют высокую ликвидность (при правильном выборе объекта недвижимости, риски отсутствия прибыли сведены к нулю);

· Разные периоды прибыльности (краткосрочные при продаже, долгосрочные при аренде);

· Разные варианты инвестиционных объектов позволяют индивидуально подобрать ценовой диапазон;

Отрицательные стороны инвестирования в недвижимость:

· Уровень спроса зависим от окружающей обстановки (если город промышленный и к моменту реализации объекта, закрывается источник работы, спрос на недвижимость будет равен нулю);

· Необходимость дополнительных вложений в объект инвестирования (гос.пошлины, коммунальные платежи, необходимые улучшения);

· Необходимость глубоко анализа не только самого объекта, но и его территориального расположения в рамках социальной привлекательности;

Не смотря на имеющие минусы сфера инвестирования в недвижимость имеет намного меньше рисков чем акции на бирже или участие в паевых фондах. Специалисты в области инвестиционного менеджмента выделяют несколько категорий, которые являются наиболее привлекательными для стартовых проектов:

· Недвижимость коммерческого назначения;

· Недвижимость за пределами РФ;

Каждый из них имеет свои особенности:

Жилой фонд – изучите расположение понравившегося объекта, всю ближайшую инфраструктуру, поищите историю строительства, возможно узнаете много интересной информации. Обязательно проверьте этапы оформления в собственность через Росреестр, сейчас всю информацию можно получить в режиме онлайн. Объекты жилого фонда можно выбрать разной готовности, это может быть стадия строительства, вторичные варианты или просто готовый объект.

Недвижимость коммерческого назначения – если вы новичок в сфере инвестирования, то коммерческая недвижимость не лучший вариант для стартового проекта. В случае с офисными помещениями потребуется немного больше усилий, чтобы ваш объект стал наиболее привлекателен для этапа реализации. К этому относится организация электро- и водоснабжения, свежий ремонт, парковочные места и конечно же расположение самого объекта. Лишь в этом случае коммерческая недвижимость принесет необходимую прибыль при реализации.

Участки земли – это наиболее легкий способ инвестирования, особенно в сравнении с коммерческой недвижимостью. Нет необходимости улучшений, сниженное налогообложение сравнении с предыдущими объектами, упрощенная процедура оформления сделки. В целом остается выбрать место и понравившийся участок, что ваш инвестиционный проект начал свой путь.

Недвижимость за пределами РФ – В сложившейся экономической ситуации мирового рынка, часто возникает возможность приобретения объектов, расположенных в исторической части Европы. В этом случае необходимо понимать, что такая сделка имеет свои условия, они могут быть выражены в необходимости инвестирования определенной суммы в экономику региона-продавца, либо фиксированную сумму вложений для ремонта данного объекта, либо покрытие имеющихся долгов объекта. Как бы то ни было, приобретение недвижимости за пределами РФ, особенно в пригородных зонах с мягкими климатическими условиями считается разумным решением, однако стоит ознакомиться с законодательством страны где расположена недвижимость, это избавит вас от возможных сюрпризов и неприятностей.

Загородные объекты – как и объекты жилого фонда могут иметь разную стадию готовности. При выборе стоит обратить внимание на отдаленность инфраструктуры и доступность в территориальном расположении. Наличие хороших бытовых условий, будет положительных фактором в случае реализации. Если же загородный объект рассматривается для последующей аренды, стоит добавить элементы досуга и отдыха.

В любом случае, если Вы не являетесь экспертом рынка недвижимости, то оптимальным вариантом будет коллективные инвестиции через инвестиционную компанию. Это снизит риски и даст большую доходность за меньший период.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

Читать еще:  Совместное инвестирование в недвижимость

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Коллективные инвестиции в недвижимость: обзор популярной западной модели, которая еще не прижилась в СНГ

Здравствуйте, дорогие читатели блога Артема Биленко.

Сегодня мы поговорим про коллективные инвестиции в недвижимость. Это классическая американская модель, позволяющая любому гражданину с небольшим первоначальным капиталом организовать стабильный источник пассивной прибыли. Рассмотрим, как это работает.

Читать еще:  Значение слова инвестиция

Вы хотите купить дом и пересдать его в аренду за 4000 $ в месяц. Для проведения сделки нужно 100 000 $. Составим пошаговый план действий.

  • Вы оцениваете свои возможности и определяете сумму имеющегося капитала.
  • Высчитываете недостающую сумму и находите инвесторов, которые способны ее перекрыть.
  • Покупаете дом.
  • Находите арендаторов.
  • Полученную прибыль разбиваете между всеми участниками проекта.
Личный капиталИнвесторский капиталОбщее количество участниковСумма месячного пассивного дохода
50 00050 00022000 $
25 00075 00041000 $
10 00090 00010400 $
5 00095 00020200 $
100099 00010040 $

В развитых странах рассмотренная модель регулируется законодательством и пользуется достаточно широким спросом. Что касается стран СНГ, то здесь есть ряд сложностей.

Далее мы поговорим о видах коллективного инвестирования в недвижимость в Москве и прочих крупных городах, а после попробуем выделить основные риски, поджидающие всех новичков.

Неофициальное коллективное инвестирование

Идея метода. Группа людей доверяет свои деньги одному человеку, который приобретает недвижимость и делает ее источником совместной прибыли.

Преимущества. Инвестору ненужно переплачивать огромный банковский процент и зажимать себя в жесткие временные рамки. Он может достаточно долго выбирать доходный объект и скрупулезно изучать детали каждой сделки.

Недостатки. Отношения между инвесторами не урегулированы никаким юридическим документом. Поэтому, если деньги будут доверены недобросовестному человеку, то по закону вернуть их будет крайне проблематично.

Вывод. Для совместных покупок недвижимости привлекайте только тех людей, которым вы доверяете на 1000 %. Обычно, в этот круг попадают родственники, близкие друзья и проверенные деловые партнеры.

Официальное коллективное инвестирование

Идея метода. Создается специализированная компания-организатор, которая сотрудничает с инвесторами, имеющими в своем распоряжении небольшой капитал.

Основные функции
12345
Объединяет людей для крупной покупкиНаходит подходящую недвижимостьПревращает приобретенный объект в доходное предприятиеЗанимается составлением всей юридической документациейРаспределяет деньги между участниками

Преимущества. Инвестиционная компания берет на себя всю сложную работу. Заинтересованному пользователю достаточно накопить капитал, подписать договор и дождаться своей прибыли.

Недостатки. Более 90% фирм, работающие на территории СНГ, обманывают клиентов. Они продвигают заманчивую рекламу и выманивают деньги с доверчивых граждан, мечтающих о безбедном будущем.

Вывод. Нужно тщательно проверять выбранную компанию-организатора: посмотрите юридическую документацию, изучите отзывы и ознакомьтесь с предлагаемыми гарантиями. Действуйте только в том случае, если все перечисленные факторы будут в порядке.

Ниже вы может посмотреть видео, в котором показана организация командной работы в клубе «Территория инвестирования»

Совместные инвестиции

Инвестиции это вложение средств, представленных в различных формах, для получения финансового блага.

Средства, которые вкладываются, могут принимать вид денежных активов, ценных бумаг и финансовых инструментов, материалов, оборудования и недвижимости и даже вид рабочей силы и новых запатентованных технологий.

Полученные финансовые блага от вложений бывают в виде денежной прибыли, приобретенной недвижимости либо оборудования, а также в нематериальном виде, например дивидендов в виде рекламы самого инвестора и других социальных благ.

Совместные инвестиции это инвестиционный процесс, объединяющий двух и более инвесторов для создания и разработки новых инвестиционных проектов. Это объединение отечественных и зарубежных инвесторов для образования совместных предприятий.

На территории Российской Федерации совместная инвестиционная деятельность осуществляется на основе договора простого товарищества согласно статье 1041 гражданского кодекса РФ.

Согласно данному договору все его участники образуют совместный долевой капитал путем вложения каждым из них своей доли. Согласно прописанным обязанностям в договоре каждая из сторон занимается той деятельностью, которая ей поручена, если иное не предусмотрено.

Прибыль и выгоды от совместных инвестиций распределяется между всеми его участниками пропорционально размеру первоначально инвестированной доли.

Также возможно осуществление совместных инвестиций на основе договора инвестиционного товарищества согласно всем нормам гражданского кодекса и федеральному закону № 335-ФЗ от 28.11.11 г. «Об инвестиционном товариществе». Разница лишь в том, что договор инвестиционного товарищества подразумевает осуществление лишь финансовой инвестиционной деятельности, то есть инвестиций в финансовые инструменты.

Вложение нескольких инвесторов в один и тот же проект либо актив наиболее распространенная форма инвестирования. Она появилась в те времена, когда люди начали объединяться для достижения общих целей.

Почему совместные инвестиции так актуальны на сегодня?

Во-первых, крупные проекты, требующие большого объема денежных, материальных и других средств, очень сложно удовлетворить одному инвестору, а в компании единомышленников это сделать гораздо легче. Плюс несколько инвесторов, участвующих в проекте значительно снижают инвестиционные риски друг друга.

На территории нашей страны существуют следующие формы коллективного или совместного инвестирования:

  1. НПФ (негосударственные пенсионные фонды)
  2. ПИФы
  3. кредитные союзы (размещение средств участников союзу в перечень инструментов, установленных Центральным банком России)
  4. инвестиционные товарищества
  5. инвестиционные фонды, имеющие форму акционерного общества (передача средств участников фонда под управление лицензированным управляющим компаниям)
  6. фонды банковского управления, а также инвестиционные банки (средства фонда передаются под управление банку для последующего извлечения прибыли).

Перспективы развития

В сложившихся современных экономических реалиях иностранные инвестиции являются тем драйвером, который способен повлиять на развитие экономических связей между странами по всему миру. Зарубежные инвестиции способны подтолкнуть к созданию новых производственных мощностей и стимулировать рост экономики.

Все это способствует появлению и созданию новых форм инвестиционных взаимоотношений между странами. Одной из таких форм являются совместные инвестиции.

Коллективные (совместные) инвестиции способны если не решить, то облегчить такие общемировые проблемы экономики как

  • неравномерность расселения на планете (наличие рабочей силы)
  • неравномерность распределения необходимых для производства природных ресурсов
  • наличие квалифицированных специалистов в конкретном регионе
  • различия в научном и техническом потенциале и т.д.

Все это ведет к международному разделению труда и взаимному дополнению в производственных и других сферах экономики. Это ведёт к использованию совместных инвестиций, созданию совместных инвестиционных проектов.

Совместные инвестиции способствуют созданию общих форм собственности, общему управленческому аппарату.

Однако инвестиции в совместные предприятия это сложная структура и форма инвестиционной деятельности, обладающая немалыми преимуществами:

  • долгосрочная перспектива отношений между инвесторами
  • комплексное использование всех средств, активов и возможностей всех участников проекта для достижения общей цели
  • использование наиболее перспективных и эффективных сторон каждого из участников
  • более тщательный контроль за счет нескольких собственников
  • снижение инвестиционных рисков.

Совместные инвестиции в недвижимость

Рынок недвижимости растёт, рынок недвижимости развивается, и сегодня он готов предложить потенциальным инвесторам новый и весьма перспективный инвестиционный инструмент – «доходный дом».

Классические способы заработка на покупке и продаже недвижимости заключались либо во вложениях на ранних этапах строительства и дальнейшей перепродажи объекта, либо на строительстве с целью последующей сдачи в аренду.

Объекты недвижимости существенно выросли в цене и зачастую одному инвестору не по силам поднять проект в одиночку. Это повлияло на появление совместных (коллективных) инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость по средствам создания доходных домов.

Суть такого коллективного инвестирования заключается в том, что собственников у объекта может быть большое количество. Принципиальное отличие здесь в том, что для сдачи в аренду инвестор выкупает не весь объект, а лишь то количество квадратных метров, которые может себе позволить. Доход рассчитывается из доли, которой обладает вкладчик и пропорционально ей.

Такой вид совместных вложений в недвижимость имеет неоспоримые преимущества. Это полный выкуп площадей со стороны инвесторов, улучшенная реализация объекта за счёт отсутствия пустующих площадей, привлекательная доходность в размере 15 % годовых (доход от аренды и от повышения стоимости объекта), срок окупаемости в районе 9 лет.

Однако слабая развитость нашего законодательства всё же накладывает определенные инвестиционные риски:

  • инвестор полностью полагается на добросовестность исполнителя работ (застройщика)
  • успешность проекта сильно зависит от добросовестности инвесторов, участвующих в проекте (в России любые операции с долевой собственностью осуществляются с согласия всех его собственников, другими словами один инвестор может заблокировать процедуру сдачи в аренду или продажу объекта).

Всё же перспективы у данного инвестиционного процесса хорошие. Главное преимущество в том, что управляющая компания лишь собирает капитал с инвесторов, а ведение объекта, сдача в аренду площадей и все сопутствующие операции берёт на себя, что убирает некоторые риски с инвесторов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector