S-p.su

Антикризисные новости
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестор в строительстве

Инвесторы для строительства

Любой из бизнесов, на разных этапах своего развития требует определённых капиталовложений, поэтому поиск денежных средств, для дальнейшего функционирования того, либо иного предприятия – довольно-таки актуальная тема. Вкладывать денежные средства стало довольно таки прибыльно, если речь идёт о вложении их в недвижимость и иностранную валюту. Но каким же образом можно обеспечить стабильный дополнительный капитал?

Строительный бизнес, в чём его выгода?

Не секрет, что есть такие объекты инвестирования, стоимость которых растёт с ростом инфляции в стране. Что это означает? Это значит, что стоимость определённых финансовых инструментов постоянно увеличивается. К примеру, недвижимость. Стоимость её возрастает пропорционально укреплению иностранной валюты на фоне ослабления национальной. Происходит это потому, что её купля-продажа, зачастую происходит в эквиваленте иностранной валюты. Это очень выгодно, так как подходит для сделок, как на территории страны, так и вне её границ.

Но для того, чтобы продать недвижимость, ею необходимо обладать. Каким образом можно приобрести жильё, либо иной объект недвижимости в личную собственность? Возможно оформить сделку по купле-продаже недвижимости, либо получить её в подарок, по наследству. Ещё одним из вариантов получить ордер на владение недвижимостью – это её строительство. Не только физические, но и юридические лица задаются вопросом необходимости приобретения недвижимости. Зачем она нужна юридическим лицам?

Нужно точно разделить виды недвижимости:

  • жилого предназначения (она может быть приобретена для личного использования физическими лицами или юридическими – для корпоративного);
  • нежилого предназначения (приобретается юридическими лицами и физическими частными предпринимателями с целью ведения бизнеса).

Что касается строительства, то для его начала и активного продолжения, конечно же, нужен крепкий денежный старт. Это касается любого объекта недвижимости без исключения. Смета каждого объекта строительства тщательно выверяется на предмет скрытых и неучтённых платежей и прибыльности от её эксплуатации. Таким образом, составляется бизнес-план, который и говорит наглядно об эффективности сдачи в эксплуатацию объекта.

Конечно же, если речь идёт о строительстве промышленного объекта либо какого-ещё иного стратегического, то прибыльность от его эксплуатации измеряется в той стоимости благ и прибыли от реализации, которые будут произведены в результате строительства.

Инвесторы для строительства

Многие объекты строительства реализовываются за счёт инвестированных средств. Эта практика приветствуется во всех развитых странах мира и не предусматривает больших внешних и внутренних рисков. Необходимо лишь правильно оформить все договора и сопутствующие документы и заверить их юридически. Многие будущие бизнесмены начинают свои карьеру с фразы: «Ищу инвестора на строительство». Она, конечно же, многообещающа, но не всегда эффективна.

Поиск инвестора для строительства может стать весьма проблематичным, если нет чёткой цели и расчётов экономической эффективности. Объясняется это нежеланием инвестора вкладывать свои денежные средства в сомнительный проект. А для того, чтобы возможные инвесторы заинтересовались данным строительством, необходимо в расширенной форме предоставить всю реальную по нему информацию. Даже некоторые государства привлекают иностранных инвесторов для строительства тех, либо иных стратегических объектов.

Как найти инвестора для строительства? По данному вопросу есть замечательное утверждение ведущих экономистов: искать нужно не деньги, а нужно так разрекламировать свой товар, чтобы желающие приобрести его сами пришли за ним. Это абсолютно верное утверждение, потому что правильно поданная информация всегда найдёт своего адресата.

Тогда возникает другой вопрос, а где же размещать данную информацию? Где найти инвестора для строительства? Начнём по порядку, каждое государство заинтересовано в развитии того, либо иного вида экономической и социальной деятельности в обществе. Конечно же, перед принятием решения о строительстве, субъект рассчитал целесообразность этого действия. Оценил все риски и заинтересованность местности где будет располагаться объект и отрасли, которую будет обслуживать, в нём. Ничего сложного в этом процессе нет. Отработанная, многими экономистами система последовательных шагов. Поэтому, определить востребованность государством данного объекта строительства реально.

Многие страны имеют свои специфические инвестиционные проекты, к примеру, на строительство социального жилья, строительство объектов малого и среднего бизнеса. Эти проекты нацелены на достижения определённых целей и имеют наивысшую степень гарантированности – государственную. Конечно же, и риски здесь не малые, потому что нестабильная политическая и экономическая ситуации могут привести к заморозке такого рода финансирования.

Также, с целью получения инвестиционного вливания в строительство, целесообразным будет обратиться в инвестиционные фонды с предложением о сотрудничестве. Такого рода контракты могут предусматривать как полное финансирование проекта на разных условиях, но с обоюдной выгодой для сторон, так и частичное. В этом случае, выгода, прибыль от реализации строительного проекта делится пропорционально вложенному в него капиталу. В этом случае тоже присутствуют риски, но подключаются ещё и валютный, и риск прибыльности.

Что касается инвестирования строительства жилых объектов, то здесь система довольно-таки упрощена, так как подобные строительства имеют систему самофинансирования. То есть, ещё до сдачи объекта в эксплуатацию, его площади уже выкуплены будущими жильцами.

К сожалению, из-за горького опыта прошлых десятилетий, когда существовали строительные «пирамиды», доверие людей, к подобного рода сделкам, весьма пошатнулось.

Как ни странно, многие крупные банки, выступают инвесторами строительства различных объектов. Это может проявляться как в стандартной схеме вложения денег – прямых инвестициях, так и в снижении процента по кредиту, либо предоставление его без процента вообще, лишь только с небольшой комиссией, нос правом участия в прибыли. Любая сделка в отношении инвестирования в строительство, которая не нарушает законные права сторон – имеет право быть. Поэтому, право выбора всегда остаётся. И обширными возможностями в этой отрасли, конечно же, нужно пользоваться.

Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступк и прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.
  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.
Читать еще:  Найти китайского инвестора

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

  • з аказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • п о законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендат оро м земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Инвестиции в строительство недвижимости: частные и государственные

В упрощённом виде инвестиции в строительство недвижимости представляют собой денежный взнос, благодаря которому может происходить расширение мощностей или модернизация процесса.

На adne.info мы много раз касались темы недвижимости, в частности долевого строительства, теперь же пришла очередь рассмотреть сферу стройки в целом, включая не только частных инвесторов, но и роль государства и его структур.

Инвесторами могут выступать частные лица, юридические фирмы, а также в этой роли может быть даже государство.

Инвестируя в строительство можно обеспечить рост капитала предприятия и увеличения качества и количества получаемой продукции. После того как был запущен инвестиционный план субъектам инвестирования необходимо подождать оговорённое время, за которое эти средства должны быть освоены.

Разновидности инвестиций в строительство

Инвестиционное финансирование имеет 2 основных вида:

К реальному финансированию относятся значительные вложения в основной капитал организации, строительство и ремонт производственных мощностей. Финансируют преимущественно организации, у которых доход ниже среднего уровня по стране. Инвесторы заинтересованы вкладывать средства с перспективные, но пока малодоходные предприятия, так как в дальнейшем они могут получить значительно больше дохода с него.

Государство тоже может инвестировать в строительство, а именно деньги перечисляются на расширение производства которые являются дотационными. Основным источником таких инвестиций являются доходы других предприятий и налоги.

Лица и организации, которые вложили деньги в производство, имеют право в дальнейшем получать определенный процент от прибыли.

Среди читателей adne.info есть много частных инвесторов, которые работают с инвестициями в недвижимость по следующей схеме: покупают участок земли, строй домик, забор, проводят коммуникации. И продают. Такой подход требует минимальных вложений. Однако кризис — увеличивает риски.

Инвестиции в капитальное строительство

Сфера капитального строительства специализируется на строительстве новых сооружений и реконструкции и ремонта уже готовых зданий. Результатом деятельности этой сферы являются жилые и производственные сооружения различного назначения.

Особенности капитального строительства

Сфера капитального строительства имеет свои особенности от других отраслей производства:

  • В конечном итоге появляются недвижимые объекты (здания) которые закрепляются за определенной территорией. Они могут быть жилыми, коммунальными, офисными, развлекательными и т.д.
  • Большая часть производственных фондов является активным оборудованием, и оно имеет передвижной характер.
  • Очень длительный производственный процесс, иногда он может затянутся даже на несколько лет.

Как эффективно расходовать инвестиции

Не так часто поступают новые капиталовложения, именно поэтому необходимо рационально использовать уже имеющийся капитал.

Все инвесторы подбираются на конкурсной основе. Выбор представляет собой торги. После того как будет выбран инвестор нужно разработать схему по которой будет заключаться сделка. Она должна быть прозрачной и находиться под полным контролем государственных служб. Благодаря этому инвестиционные финансы будут расходоваться равномерно.

На завершальном этапе нужно произвести объективную оценку инвестиционных проектов полагаясь на динамику рынка.

Не так давно значительно увеличилась себестоимость строительства это можно объяснить увеличением затрат на разработку архитектурных проектов.

Читать еще:  Поиск инвесторов для строительства

Частные инвестиции в строительстве

Государство инвестирует деньги не во все сферы строительство, поэтому в некоторые отрасли необходимо привлекать инвестиции частных лиц. Существует 4 основные схемы частного инвестирования:

  • Предпринимательский интерес;
  • Арендная модель;
  • Концессионная система;
  • Совмещение государственной и частной инвестиционной программы.

Чаще всего популярностью пользуется предпринимательская схема, так как она из всех вышеперечисленных является самой прозрачной. Возврат средств инвестору начинается уже с первой прибыли или составляется договор о регулярной выплате дивидентов.

Арендная модель представляет собой финансирование деятельности за счет частного лица. Готовыми сооружениями пользуется государство и регулярно выплачивает лизинг. Используя такую модель у инвестора нет рисков.

Концессионная система по сути не отличается от предыдущей, но инвестор может не получить все свои деньги обратно. Все зависит от уровня дохода предприятия и спроса на его продукцию.

Используя смешанную систему инвестор получает только процент от прибыли, а само здание и производство принадлежит исключительно государству.

Основные функции Госстроя

Все инвестиционные схемы рассматривает и формирует Госстрой. Эта организация выполняет ряд таких функций:

  • Способствует заключению сделок в данной сфере. Не одна сделка не может осуществиться не попав на стол к специалисту Госсотроя.
  • Координирует управленческую деятельность в строительной сфере.
  • Разрабатывает нормативные строительные документы.
  • Решает спорные вопросы в жилищном строительстве.
  • Формирует методы инвестиций и равномерно распределяет их среди нуждающихся в них.
  • Поддерживает строительство и реконструкцию коммунальных структур.
  • Контролирует качество готовых архитектурных сооружений. Данную функцию он выполняет для контроля качества жизни и безопасности населения страны.

Инвестирование в сферу жилищного строительства

Большинство жилых домов строятся за счет частных инвесторов. Кроме них, в строительство дома инвестируют и сами будущие жильцы, но их вклад не более 20 % от общей суммы. Жильцы могут оплатить однокомнатную, а после постройки дома уж доплатить и купить ту квартиру, которая ему нужна.

Существуют также лица, которые вкладывают в недостроенную квартиру, а потом ее перепродают дороже. Инвестиции в недвижимость можно сравнить с работой финансового рынка. Только в случае негативных обстоятельств у инвестора будет квартира, которую можно будет продать, когда настанут лучшие времена, а вот на финансовом рынке он может потерять все.

Инвестирование в строительство офисной недвижимости

Финансирование в эту отрасль строительства нужно начинать только после тщательного прогноза рынка на последующие годы. Инвестировать нужно только в новые тенденции, а не в устаревшие шаблонные варианты.

Маленькие и средние помещения чаще продают, чем сдают.

Хорошо вкладывать деньги в бизнес центры, которые располагаются в центральной части города. Если такой возможности нет, то строительство начинают на крупной транспортной развязке.

В последнее время прибыльно вкладывать средства не только в центры эконом варианта, но и в более престижный проекты, так как с каждым годом растет спрос на престижную недвижимость.

Инвестирование в гостиничные комплексы

Туризм пользуется популярностью, но, к сожалению, теряет много клиентов из-за нехватки гостиниц. Некоторые клиенты готовы посуточно арендовать жилье, но у других такой возможности нет. Поэтому гостиничный бизнес особо нуждается в инвестициях. На полученные деньги можно строить гостиницы любого класса, так как спрос будет на все номера.

Что такое бизнес план и зачем он нужен

Бизнес план – это официальный документ, в котором показывается план реализации инвестируемой схемы. Этот документ передается лицам, которые уполномочены распределением инвестиций.

Разрабатывать бизнес план нужно обязательно соблюдая следующие правила:

  1. Правильно оформленный бизнес план должен представлять собой идеи, которые воплотясь в жизнь принесут прибыль потенциальным инвесторам.
  2. Та компания, которая лучше всех справилась с формированием бизнес плана, показывает все свое мастерство и профессиональную подготовку в строительной сфере. У инвестора должно сложиться положительное мнение об компании в которую он планирует вложить свои средства.
  3. Благодаря этому документу можно контролировать ход развития производства.
  4. В плане показываются также все виды рисков и способы их устранения. Беря в руки документ инвестор должен четко понимать во что он вкладывает деньги и на какие риски может идти.

Бизнес план разрабатывается по общепринятому образцу и должен четко выполнять все требования поставленные к документу. В начале документа обязательно указывается содержание и краткое описание каждого раздела.

Виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски – это возможность потери интереса к строительной сфере, снижение стоимости готового объекта. Именно поэтому во время планирования бизнес плана в первую очередь стоит обратить внимание на всевозможные риски и на варианты как их уменьшить, а уже затем на ожидаемый доход. Чем больше в проекте доход, тем больше вероятность возникновения риска. Инвестиционные риски можно квалифицировать на такие виды:

— Системная группа рисков. Такой тип может возникнуть из-за негативного действия рыночной экономики. Он присутствует совершенно в любой инвестиционной сферы вне зависимости от выбора вложения капитала. К негативным факторам экономики можно отнести конфликты между государствами, инфляцию, колебание валюты и многое другое.

— Несистемная группа рисков. Возникают они преимущественно от кредитных и деловых рисков и касаются они только одного инвестора. Для того чтоб их минимизировать нужно сменить стратегию развития производства и применить более рациональный тип управления.

— Риск инфляции. Хоть данный тип и относиться к системной группе, но он имеет полное право стоять отдельно от всего классификатора так как его нельзя заранее спрогнозировать и принять меры по его предотвращению. Из-за него может существенно уменьшиться размер ожидаемой прибыли.

Инвестирование в сферу жилищного строительства считается наименее рисковым вариантом. Даже в кризис людям надо где-то жить.

Как минимизировать возможные риски

Не существует инвестиций без определенных рисков. Чтобы сделать баланс между доходами и убытками нужно своевременно сделать оценку всех возможных негативных факторов, которые могут произойти в инвестируемой сфере и проанализировать финансовые инструменты. Для того чтобы минимизировать возможные риски можно руководствоваться следующими методами, к примеру, инвестировать исключительно в зарубежные активы, во время инвестирования использовать только свободные средства, максимально постараться отказаться от кредитов.

Нужно тщательно контролировать сметные договора для того чтобы не пропустить ни малейшей прибыли. Акции нужно обязательно застраховать контрактами фьючерского типа. Акции используются только известных компаний, чтобы не произошло в дальнейшем их обесценивание. Для снижения операционных рисков нужно серьезно подойти к выбору профессионального исполнителя.

Современное инвестирование в строительную сферу

Первые инвестиционные компании начали появляться еще в послевоенное время. С возникновением новой системы кредитно-финансовых форм это движение только усилилось. Чтобы привлечь деньги в свою компанию, руководство начинает открытую продажу ценных бумаг.

Все открытые инвестиционные компанию допускают ценные бумаги в продажу равномерно, это необходимо для того чтоб вложения поступали регулярно. Таким образом, они планируют привлечь новых покупателей. Если регулярно продавать акции, то капитал будет постепенно наращиваться. Кроме этого полученные от продажи акций средства можно вложить в покупку акций другого предприятия.

Читать еще:  Частные инвестиции в малый бизнес

Если компания относиться к закрытому типу, то она выпускает в свободную продажу все акции одновременно. Их преимущественно выкупают все старые покупатели. Новым инвесторам они не доверяют, поэтому и работают только с известными компаниями.

Капитальное строительство развивается и модернизируется с каждым годом. Инвесторам выгодно вкладывать капитал в эту отрасль, так как они имеют хорошую прибыль. Государству выгодно вкладывать в хозяйственные и жилые сооружения, так как они с этого имеют не только прибыль, но и заботятся о жителях страны. Самое главное, правильно оценить все возможные риски.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Откроется в новой вкладке.»>Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>«вексельной схемы», Откроется в новой вкладке.»>ПДКП и других «серых схем» покупки Откроется в новой вкладке.»>новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство Откроется в новой вкладке.»>«апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Откроется в новой вкладке.»>Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Откроется в новой вкладке.»>Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (Откроется в новой вкладке.»>здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.382, ГК РФ и Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector