S-p.su

Антикризисные новости
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в недвижимость манчестер

Студенческое жилье – Манчестер

В Манчетере выставлено на продажу 2 комплекса студенческого жилья. Комплексы продаются по форме собственности Freehold. В общей сложности, в комплексах находится 177 комнат для студентов.

Мос Корт был построен в 2009 и является современными 4-х этажным комплексом студенческого жилья, в котором насчитывается 28 апартаментов, с двумя или четырьмя спальнями, обеспечивая в общей сложности 108 комнат для студентов. В апартаментах находятся большие спальни, два/три общих сан-узла и общая кухонная и гостинная зона, которая оборудованна по самым высоким стандартам со всей необходимой техникой, в том числе и стиральными машинами.

Cити Едж был построен в 2007 и cостоит из трех отдельно стоящих зданий, в которых,в общей сложности, находится 21 современные квартиры с тремя или четырьмя спальнями, которые обеспечивают 69 студенческих комнат. В каждой квартире располагаются полностью меблированные спальни, общие гостевая и кухонная зоны, которые оборудованны всей необходимой техникой, а также несколько общих ванных комнат.

  • Превосходное местоположение на небольшом удалении от кампуса University of Manchester и Royal Manchester Children’s Hospital.
  • В пределах 5-минутной прогулки находятся множество супермаркетов и каые, наиболее популярные из которых: Lidl, Superdrug, Morrisons Local, Tesco, Poundland и Subway.
  • В 200 м от комплекса находится автобусная остановка, через которую проезжают многие автобусные маршруты в Европейские города.
  • До центра Манчестера можно добраться на автобусе за 20 минут.
  • Рядом находится Oxford Road Train Station, с которой можно легко и быстро добраться до Manchester Piccadilly Train Station.
  • Находится всего в 800м от Oxford Road, кампуса The University of Manchester’s и The Royal Northern College of Music.
  • По Oxford Road находится множество кафе и супермаркетов.
  • Центр Манчестер Сити -всего в 10-минутах ходьбы к северу от комплекса вдоль A6.
  • С автобусной остановки можно легко добраться до центра города или Manchester Piccadilly Train Stationна многочисленых автобусных маршрутах.
  • Рядом с комплексом много мест для проведения досуга, таких как Манчестерский Центр Водных видов спорта, Спортивный центр Sugden и The 02 Apollo, где наиболее часто проводятся музыкальные концерты в Манчестере.

Заполняемость и доход

Оба комплекса заполнены на 100% и имееют хорошие показатели заполняемости прошлых лет. Студенческие комнаты сдаются по системе «все включено», что подразумевает стоиомсть воды, электричества и интернет.

Компания, которая сейчас занимается управлением, готова, в случае необходимости, продолжить управление комплексом. Основываясь на чистом годовом доходе за нынешний год, в учебном году 2016/17 оба комплекса принесут своему владельцу £728,730 чистого годового дохода, что составляет 6,7% на сумму инвестиций.

В Манчестере находятся 3 крупных университета, University of Manchester, Manchester Metropolitan University и University of Salford, в которых обучается, в общей сложности, около 90 тысяч студентов.

Недвижимость в Манчестере, Великобритания

Горячие пирожки подвезли! Сразу 2 вида ) сначала поговорим о простом и более доступном.

Недвижимость в Манчестере, Великобритания.

Манчестер – город, в котором живет 2.7 млн. человек. Восьмой по размеру в Англии. Благодаря футбольному клубу город широко известен ) у этого города есть свой аэропорт, о котором нужно знать следующее:
?Один из крупнейших аэропортов Англии
?В год через аэропорт Манчестера проходит 23000000 человек.
?Манчестер попадается под государственную инвест. программу “Северный Локомотив”, в его аэропорт до 2030 года будет инвестировано 3 млрд. $, чтобы к 2030 году увеличить его пропускную способность до 55 млн. чел.
?1 млрд. $ дополнительно инвестирует Китай в супертерминал, который будет готов к 2022 году (меня это особенно зацепило, китайцы куда попало не инвестируют).

Есть большой пирог. Как нам поучаствовать в его разделе?

В Англии все аэропорты окружены парковками, которые работают по следующему принципу: люди приезжают на своей машине, оставляют ее на несколько дней или недель на парковке, а сами летят по своим делам. Парковка, естественно, платная.

Мы можем стать собственниками коммерческой недвижимости – этих самых парковок

Условия:
?Стоимость: 25000 фунтов одно парковочное место.
?Доходность: вы подписываете контракт, по которому первые 2 года вы ГАРАНТИРОВАНО получаете доходность 8% годовых. Далее прогнозируемая доходность – 9%. Добавьте к этому рост стоимости недвижимости в Англии (+5% ежегодно). И получается сладкий, вкусный, сочный пирожок.
?Надежность: у вас на руках право собственности на недвижимость. Каждое место зарегестрировано в английском земельном кадастре (HM Land Registry). Добавьте сюда Buyback – в вашем контракте о покупке недвижимости у застройщика есть пункт: начиная с 5-го года вашего владения недвижимостью, застройщик ОБЯЗАН выкупить вашу недвижимость за 110% от внесенных вами средств по первому вашему требованию. То есть если вы захотите продать этот актив – вам даже не придется заморачиваться с продажей недвижимости на зарубежном рынке, застройщик радостно выкупит ее у вас. Почему так? Земля дорожает на 5% в год, через 5 лет застройщик с удовольствием ее купит всего за 110%.

Немного о застройщике и самом бизнесе:

Жила-была небольшая семейная компания по сдаче парковок в аренду. 20 лет жила. За это время рядом с ней разросся аэропорт. И тут пришла к ним компания PIPs, которая в Англии реализовала проектов более чем на 1 млрд. $, и еще на 0.5 млрд. $ сейчас еще строит. Эта большая компания решила по тихой открывать для себя парковочный бизнес. Не начинать же с нуля? Купили они этот семейный бизнес на 300 парковочных мест, сделали перепланировку, и этих мест стало 700 на ровно том же самом участке земли. 300 мест полностью оборудованы и готовы, компания объявила о начале продаж. 300 мест по 25000 фунтов разлетелись за 2 месяца… пока до России дошло, ближний восток уже все раскупил ))) а сейчас открыт предзаказ на 2й этап строительства – 300 мест! Правда клиентов в очереди уже на 500 тыс. фунтов еще со времен продаж парковок в Хитроу…

Читать еще:  Торговля на бирже сбербанк отзывы

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Читать еще:  Как зарабатывать криптовалюту

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Жилье стало выгоднее депозитов

Постоянное снижение средних ставок по вкладам может стимулировать консервативных инвесторов обратиться к приобретению жилья для его сдачи в аренду. Средняя доходность этого бизнеса по итогам 2019 года в России оказалась почти на два процентных пункта выше, чем у банковских депозитов. Исключением стала Москва, где из-за большого бюджета покупки квартира будет окупаться дольше 18 лет. Но бума инвестиций ждать не стоит: у большинства держателей депозитов для покупки дополнительного жилья недостаточно средств.

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду по итогам 2019 года составила 7,8%, сократившись на 0,3 процентного пункта (п. п.) относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании ЦИАН. Окупить приобретенную квартиру можно в среднем за 13 лет против 12,6 годом ранее. Тем не менее, свидетельствуют расчеты ЦИАН, вкладывать в жилье стало выгоднее, чем держать деньги на банковском вкладе. Если в 2018 году средняя доходность аренды превышала аналогичный показатель для депозита на 1,24 п. п. (8,1% против 6,8%), то в 2019 году это значение увеличилось в полтора раза, до 1,95 п. п. (при средней доходности вклада 5,8%). По прогнозам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслава Путиловского, ставки по депозитам в этом году продолжат постепенно снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ и могут потерять еще 0,4–0,6% годовых.

Читать еще:  Торговля валютой на бирже

По расчетам аналитиков, чтобы окупить затраты на квартиру в столице, сдавая постоянно ее в аренду, при средней стоимости лота в 12,7 млн руб. уйдет более 18 лет. Доходность вложения составит 5,5% годовых. Для сравнения: в Подмосковье затраты (4,85 млн руб. за лот) можно окупить за 13,3 года. Маржинальность оценивается в 7,5%. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что быть рантье в крупных городах невыгодно именно из-за большого первоначального объема инвестиций: «Несмотря на высокую ставку аренды, ее величина относительно общей стоимости квартиры минимальна». Так, в Москве среднемесячная аренда составляет 58,7 тыс. руб., что соответствует 0,46% от цены лота. В Челябинске, где квартира в среднем стоит 2,03 млн руб., а аренда — 15,2 тыс. руб. в месяц, показатель составляет 0,75%.

Но эта ситуация пока не отпугивает потенциальных рантье. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая считает, что в Москве к инвестиционным относятся 10–15% от общего количества сделок на рынке первичного жилья. За последние два года показатель кратно вырос: в 2017 году речь шла не более чем о 5–7%. Увеличение инвестиционной активности заметила и председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: доля таких сделок сейчас стабильно составляет 10–15%.

Как арендаторы заморозили бюджеты

Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев делит инвесторов в жилую недвижимость на две категории: 70% собственников планируют сдавать купленную недвижимость, 30% рассчитывают продать ее, дождавшись увеличения цен. Обе категории инвесторов, по его словам, выбирают квартиры площадью 40–50 кв. м на начальном этапе строительства. Коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис указывает, что сдающие купленные квартиры собственники часто также заключают сделки с привлечением ипотеки: «За счет аренды клиенты могут частично, а иногда даже полностью покрывать платежи по кредиту».

Наиболее выгодным направлением для рантье в ЦИАН называют Астрахань. Средняя стоимость квартиры в этом городе составляет 2,32 млн руб., а аренды — 20,4 тыс. руб. в месяц. Сделанное вложение, таким образом, можно будет окупить за 9,5 года, что обеспечит 10,6% годовых. Следом идут Челябинск и Новокузнецк, где доходность оценивается в 9% и 8,9% соответственно. Эти показатели в полтора-два раза превосходят среднюю доходность по депозитам. Но гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров объясняет, что, хотя на вкладах россиян на конец года было около 30 трлн руб., едва ли все они будут в срочном порядке инвестированы в недвижимость. Он объясняет, что более 50% крупных депозитов находятся в Москве, а в регионах средств может быть недостаточно для покупки жилья. Но Алексей Попов не ждет снижения популярности инвестиций в жилье. «Квартира — один из самых простых и управляемых инструментов инвестиций и источников стабильного пассивного дохода»,— отмечает он.

Топ-20 российских городов по доходности аренды жилья

ГородСредняя стоимость квартиры (млн руб.)Средняя стоимость аренды за год (тыс. руб.)Средняя ставка аренды за месяц (тыс. руб.)Доходность (%)Срок окупаемости (лет)
Астрахань2.32244.920.410.60%9.5
Челябинск2.03181.915.29.00%11.2
Новокузнецк1.97176.414.78.90%11.2
Воронеж2.58230.619.28.90%11.2
Омск2.19195.216.38.90%11.2
Ярославль2.49218.518.28.80%11.4
Ленинградская область3.33287.7248.60%11.6
Екатеринбург3.7231726.48.50%11.7
Ростов-на-Дону3.09261.821.88.50%11.8
Рязань2.24189.715.88.50%11.8
Махачкала2.81236.219.78.40%11.9
Саратов2.14179.6158.40%11.9
Тольятти1.99166.713.98.40%12
Пермь2.85237.519.88.30%12
Хабаровск4.15344.728.78.30%12.1
Липецк2.35193.116.18.20%12.2
Волгоград2.56207.417.38.10%12.3
Симферополь4.15335.427.98.10%12.4
Кемерово2.31185.715.58.00%12.4
Ульяновск2.05164.313.78.00%12.5
ГородСредняя стоимость квартиры (млн руб.)Средняя стоимость аренды за год (тыс. руб.)Средняя ставка аренды за месяц (тыс. руб.)Доходность (%)Срок окупаемости (лет)
Астрахань2.32244.920.410.60%9.5
Челябинск2.03181.915.29.00%11.2
Новокузнецк1.97176.414.78.90%11.2
Воронеж2.58230.619.28.90%11.2
Омск2.19195.216.38.90%11.2
Ярославль2.49218.518.28.80%11.4
Ленинградская область3.33287.7248.60%11.6
Екатеринбург3.7231726.48.50%11.7
Ростов-на-Дону3.09261.821.88.50%11.8
Рязань2.24189.715.88.50%11.8
Махачкала2.81236.219.78.40%11.9
Саратов2.14179.6158.40%11.9
Тольятти1.99166.713.98.40%12
Пермь2.85237.519.88.30%12
Хабаровск4.15344.728.78.30%12.1
Липецк2.35193.116.18.20%12.2
Волгоград2.56207.417.38.10%12.3
Симферополь4.15335.427.98.10%12.4
Кемерово2.31185.715.58.00%12.4
Ульяновск2.05164.313.78.00%12.5

kommersant.ru

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector