S-p.su

Антикризисные новости
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рынка объектов недвижимости

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

  • Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
  • Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

  • Изучение емкости рынка и его объема.
  • Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
  • Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
  • Анализ объема предложения и его структуры.
  • Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
  • Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
  • Потенциал инноваций на рынке.
  • Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

  • Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
  • Собственные базы данных компании.
  • Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
  • Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

  • Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
  • Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
  • Опросы экспертов в области недвижимости.
  • Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
  • Прямые опросы и холл-тесты.
  • Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

  • Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
  • Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
  • Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
  • SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
  • Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
  • Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Основы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Читать еще:  Комплексное изучение рынка

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— анализ состояния рынка;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— анализ ценовой ситуации;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет потока доходов;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Читать еще:  Виды барьеров на рынке

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Читать еще:  Размер внутреннего рынка

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Учись учиться, не учась! 11108 — | 8260 — или читать все.

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Каждый инвестор должен понимать, что происходит на рынке недвижимости в данный момент, и спрогнозировать его развитие на несколько лет вперёд. Эта информация необходима при выборе стратегии инвестирования, при выборе подходящего объекта. На что же нужно обратить внимание при анализе ситуации в сфере недвижимости? Принципы, о которых я расскажу, касаются только местного рынка. Изменения на макроэкономическом уровне предсказывать сложнее. Да и крупномасштабная модель не всегда соответствует действительности в конкретном регионе. Поэтому и важно понимать, что происходит на месте.

Первый критерий: занятость

Большинство людей стремится найти жильё рядом с местом работы. Поэтому если в городе или его районе создаются рабочие условия, то увеличивается приток людей на эту территорию. Это приводит к улучшению местного рынка недвижимости. Такие ситуации возникают при открытии заводов или крупных медицинских центров, месторождений полезных ископаемых. Общий рост финансового благосостояния тоже благоприятно отражается на рынке недвижимости: люди выбирают элитные квартиры или даже дома. На другой стороне медали находятся районы, которые пострадали от различных экономических трудностей: сокращение штата, банкротство и закрытие предприятий. Соответственно, снижается платежеспособность населения, наблюдается отток рабочих. Как видите, занятость населения играет важную роль при анализе рынка.

За информацией такого рода можно обратиться в городской центр занятости населения либо непосредственно в Департаменте труда и занятости региона. Часто они публикуют статистические данные на интернет-площадках. План развития (застройки) города также находится в открытом доступе, чаще всего на официальных сайтах Департамента архитектуры и градостроительства.

Наблюдайте за происходящим изнутри. Слушайте, что говорят ваши друзья, соседи, прохожие, жалуются ли они на задержку зарплаты или нехватку рабочих мест. Смотрите, увеличивается или уменьшается количество приезжих. Люди чутко реагируют на любые движения. Будьте наблюдательны и сможете узнать больше или раньше официальных источников. Определите положение дел в сфере трудоустройства, сможете определить текущую и ближайшую зону развития рынка недвижимости.

Второй критерий: предложение

Предложение — это общее количество квартир, выставленных на продажу прямо сейчас. Средний срок экспозиции составляет 6 месяцев. Если помещение реализуется за меньший срок, то можно говорить о нехватке жилья. Если объект не востребован больше полугода, то есть основание задуматься о перенасыщении рынка. Второй вариант грозит снижением цены или значительном увеличении времени продажи. Ни тот, ни другой результат не принесут прибыли.

Чтобы быть точным, лучше разделить рынок по классу недвижимого имущества. Возможно, в интересующем вас районе не хватает жилья эконом-класса, а предложений в элитных домах с избытком. Тогда вам стоит работать в определённом направлении, в конкретном ценовом диапазоне. Например, можете приобрести большую квартиру и разбить ее на две студии. Таким образом вы не только закроете потребность потенциальных арендаторов, но и увеличите денежный поток.

Получить сведения о балансе предложений и спроса можно у риэлтора или в агентстве недвижимости. Некоторые компании рассылают ежемесячные отчеты на электронную почту подписчикам. Вы можете самостоятельно изучить газеты или сайты объявлений в рубриках «сдам/ сниму» и «продам/ куплю». Но это потребует много сил и времени. Лучше обратитесь к специалисту.

Третий критерий: доступность

Для полноты картины нужно проанализировать доступность квартир для жителей города. Вы можете жить в идеальном по всем параметрам месте, но это не имеет смысла, если люди не способны заплатить за жильё. Например, Пуэрто-Рико — райский остров. Однако ошеломляет уровень безработицы в стране, 45% населения которой проживают за чертой бедности.

Параметр «доступность» складывается из трёх компонентов.

  1. Стоимость квартиры — часто обусловлена предложением. Цена объекта снижается пропорционально увеличению аналогичных предложений, и наоборот.
  2. Доходы населения — средняя заработная плата людей, проживающих в районе. Уровень потребления населения напрямую зависит от уровня доходов.
  3. Процентные ставки — имеются в виду условия банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

По сути вы проверяете, сможет ли человек с таким-то ежемесячным доходом оплачивать аренду или ипотечный взнос по такой-то квартире.

Заключение

Когда вы объедините полученную информацию, то сможете оценить состояние местного рынка недвижимости. Идеальные условия для инвестирования включают:

  • полную занятость населения с возможным увеличением числа рабочих мест,
  • срок продажи квартиры менее 6 месяцев,
  • среднюю заработную плату, перекрывающие ежемесячные платежи.

Если какой-то из факторов не соответствует указанным параметрам, будьте осторожны и не спешите вкладывать средства. На что ещё нужно обратить внимание начинающему инвестору, читайте в статье «Как инвестировать в недвижимость».

Хотите проконсультироваться или доверить выбор объекта профессионалам, оставьте >>> заявку .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector